SuMiKa / 松岡住研

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変動金利の中身を、あなたは知っていますか?

2020.04.20

住宅ローンについて知識ゼロの状態で家づくりに望んだ時には、ほぼ間違いなく“変動型”の住宅ローン商品を選ぶことになります。 なぜなら、銀行がメインで取り扱っている住宅ローン商品は固定ではなく変動ですし、不動産屋さんも変動金利をオススメするからです。また、住宅ローンの大切さを分かっていないような住宅会社は、銀行にあなたを丸投げしますから、いずれにせよ変動をオススメされることになります。 おはようございます。マツオカです。 といっても、固定金利が絶対に良いわけでも変動金利が絶対悪いわけでもなく、 そのどちらにもメリットもデメリットも存在するので、しっかりと理解した上で選ぶことが非常に重要になってきます。 ということで、まずは“変動金利”からお話しさせていただこうと思います。 変動金利とお聞きすると、金利の変化に伴って毎月のように支払い金額が変わるイメージをお持ちの方もいらっしゃると思いますが、 実はそうではありません。 変動金利の住宅ローンは、半年に1回金利が変動する可能性があります。 しかし、その金利が上がったからと言って、すぐさまその金利が反映されるわけではなく、 たとえ金利が上がったとしても、5年間は返済金額が変わることがありません。 金利が上がっているのに、それが反映されないというのは、なんだかおかしい話ですよね? 実は、ここに変動金利のカラクリが隠れています。 それは、返済金額の中の内訳(元金と利息)が変わるということです。 つまり、金利が上がれば元金の割合が減り、利息の割合が増えるということです。 例えば、あなたの月々の返済金額が75,000円で、その内訳は、元金が55,000円で利息が20,000円だと仮定しましょう。 そして、その金利が半年後に上がったとします。すると、変化するのは返済金額ではなく、元金と利息の内訳ということになるので、 元金が45,000円となり、逆に利息が30,000円になるということなんですよね。 つまり、金利が上がると元金の減りが遅くなるので、 5年後の住宅ローンの返済額見直しの時に、返済額が大きくアップする原因になってしまいます。 でも変動金利の場合、こうなってしまった時にでも、返済負担が上がりすぎないように、『激変緩和措置』という措置がとられていて、払えなくなるほど返済額が上がるという心配は実はありません。『激変緩和措置』とは、5年後の金利見直しの際には、最大で今まで支払っていた金額の1.25倍の金額までしか上がらないという措置です。例えば、あなたが払っていた返済金額が75,000円だとしたら、5年後に金利が上がったとしても、最大93,750円までしか上がらないということです。このように、リスクの高いと言われている変動金利ではありますが、もし金利が上がったとしても、たちどころに目の前の暮らしが脅かされるということはありません。 しかし、金利上昇のしわ寄せは、徐々にあなたをむしばんでいくことにはなります。 なんせ、元金が全然減っていかずに、ずっと利息ばかり払ってるってことですからね。 こうなってしまうと、いつまで経っても住宅ローンが終わらず、定年後もローンの支払いに苦しむことになる… ローンを抱えているから、ずっと仕事がやめられない…といったような悲惨な状況を招いてしまうことになります。 また、これは極めて少ないとは思いますが、変動金利の最大のリスクは『未払い利息』といって、 支払えていない利息が積み上がっていくことです。もし驚異的なインフレが起こり、金利が急激に上昇してしまったとしましょう。 そうするとこういうことが起こるかもしれません。現在の返済額75,000円で、そのうち利息20,000円だとします。 それが急激なインフレになると例えば、返済額75,000円に対して利息が80,000円になってしまうということです。 つまり、元金返済が0円なのに加えて、さらに利息が5,000円支払えていないことになるという状況です。 この支払えていない利息が『未払い利息』です。まー、さすがにこれはないとは思いますが、 とはいえ、うちに秘めた怖さを持っているのが“変動金利”です。このリスクを回避するためには、 いつでも金利上昇に対応出来るように貯蓄をがんがんしていくことが一番だと思います。 そうすれば、基本的には金利が低いというメリットを選択しながら、金利が上がった場合には、いつでも繰上げ返済することで、金利アップによる利息の過払いを防ぐことが出来ますからね。 ぜひ参考にしていただければと思います。 次回は固定金利についてお話させていただきます。 それでは、、、

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